Anderson Consulting : un partenariat historique
Interview de Nicolas MARTON, dirigeant d’Anderson Consulting
Pourquoi passer par un courtier plutôt qu’avec une banque en direct ?
La mission du courtier en prêt immobilier est de trouver le meilleur financement pour son client.
C’est à dire le meilleur taux immobilier, la durée du prêt immobilier ou bien de l’assurance de prêt qui correspond, comparer l’ensemble des offres disponibles sur le marché.
Contrairement à une banque, le courtier n’est pas « mono-produit », il va chercher à optimiser au mieux les intérêts de son client.
Chaque dossier, client, situation, sont différents. Pourquoi contracter avec un organisme plutôt qu’un autre ? Le courtier est donc là pour vous accompagner, et vous conseiller dans votre projet.
Pourquoi passer par Anderson Consulting plutôt que la concurrence ?
Anderson Consulting est une structure complètement indépendante, elle n’appartient qu’à ses associés, aucun fond, assureur ou banque ne détient du capital. Ainsi, elle ne peut compter que sur son professionnalisme pour exister, et non sur sa notoriété.
Nous avons une manière particulière de fonctionner, l’ensemble de nos dossiers de prêt sont analysés, décortiqués, et décidés en comité interne composé de l’ensemble des mandataires et associés. Ce fonctionnement permet d’échanger et débattre sur la présentation d’un dossier à négocier auprès des organismes financiers.
Ainsi, nous avons un taux de réussite sur 2019 de 93% !
De plus, très récemment, nous avons investi et mis à disposition de nos clients et seulement nos clients, une application sur mesure.
Quels sont les enjeux à défendre, les particularités sur les financements en VEFA ?
Le financement en VEFA est assez complexe. En terme de durée de prêt les banques ne résonnent pas du tout de la même manière, certaines inclus la période d’anticipation (durée de la construction) dans votre durée de prêt. Ainsi si vous choisissez une durée de prêt de 25 ans, certains organismes vont établir un tableau d’amortissement sur 23 ans avec en plus 2 ans de construction, d’autres un tableau d’amortissement sur 25 ans avec en plus 2 ans de construction. Forcément votre mensualité et votre coût du crédit ne sont plus les mêmes.
Pendant la période de construction, il existe 3 formules que toutes les banques ne pratiquent pas forcément:
- L’amortissement immédiat qui consiste à régler ses échéances de prêt dès le premier déblocage de fond, ainsi vous commencez à amortir votre prêt alors que vous n’êtes toujours pas livré, cela permet d’éviter les fameux frais intercalaires ! idéale pour des clients hébergés.
- La franchise partielle, vous ne réglez que les intérêts du prêt au prorata des déblocages de fond durant la construction, vos traites démarrent à la remise des clefs.
- La franchise totale, principalement pour les investisseurs, aucune traite à régler pendant la construction (sauf l’assurance emprunteur), seulement à la remise des clefs lorsque le locataire prend ses dispositions.
Enfin, le montage le plus épineux est celui du prêt relais pour une acquisition en VEFA. En effet, il existe environ 4 montages différents en prêt relais, que l’on doit coïncider avec le délai de livraison, et la manière dont votre prêt doit être remboursée pendant le durée de la construction.
Comment vous positionnez-vous concernant les dernières recommandations de la Banque de France ?
Depuis le début de l’année 2020, le Haut Comité de Stabilité Financière (HCSF) et la Banque de France recommandent aux banques de durcir l’accès au crédit immobilier. À ce titre, les emprunteurs ne pourront plus contracter un prêt supérieur à 25 ans, néanmoins des exceptions sont admises pour les primo-accédants.
Le HCSF préconise également de plafonner le taux d’endettement des emprunteurs à 33%, malgré des taux immobiliers assez attractifs. Face à ces recommandations, certains établissements financiers ont pris l’initiative de ne pas aller au-delà de ce plafonnement. Les banques sont « menacées » de respecter ces recommandations auquel cas, le gouvernement serait prêt à légiférer.
Les investisseurs sont également impactés, en effet le HCSF « interdit » le calcul d’endettement en cash flow. Ainsi, votre endettement en différentiel consiste à considérer l’opération immobilier comme un tout et donc ajouter seulement l’effort d’épargne (cash-flow positif ou négatif) dans le calcul du taux d’endettement. Cette méthode du reste à vivre est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers locatifs qui peuvent ainsi s’endetter sans limite de montant ou presque.
Désormais c’est l’endettement en calcul standard qui devient la norme, ce dernier consiste tout simplement à comparer les charges de crédit par rapport à l’ensemble des revenus de l’emprunteur ; Les revenus immobiliers étant retenus pour 70% de leur montant.
L’ensemble de ces nouvelles dispositions, ont considérablement durci les conditions d’octroi des organismes bancaires, L’ensemble de la profession, les syndicats de courtier, se battent depuis quelques mois afin de « modifier » l’analyse du risque auprès des entités concernées (ACPR, HCSF, Banque de France…). Changer la norme des 33% d’endettement, et prendre en compte le reste à vivre par exemple, la notion d’apport doit être appréciée d’une manière différente pour un couple de jeune primo accédants.
L’année 2020 reste pour le moment très atypique sur le marché du crédit immobilier compte tenu de ces nouvelles dispositions, et du COVID-19. Nous espérons un assouplissement sur le dernier trimestre et surtout pour l’année 2021 ! L’ensemble de la profession se bat pour un bouleversement de la distribution du crédit.
Quelles prévisions pouvez-vous faire en terme de développement notamment ?
La part de marché des courtiers prend une place prépondérante dans la distribution de crédit. Nous frôlons les 40% de part de marché en province et nous sommes légèrement supérieurs de 50% en Île-de-France. Cette évolution est principalement due aux changements du consommateur. Ce dernier souhaite tout simplement comparer les différentes offres du marché, le crédit immobilier est devenu un produit de consommation comme un autre, et l’activité du courtier tend encore à croître.
La période actuelle nous ralentit quelque peu dans notre progression. Nous avons développé 3 agences : Marseille, La Ciotat et Paris, et nous comptons renforcer nos équipes de conseils, développer les partenariats professionnels (experts comptables, avocats, notaires etc.) afin de répondre à la demande.
Des courtiers rattachés par région
Nos mandataires IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement) ont majoritairement une expérience de plus de 10 ans dans le courtage, certains comme Flore CARRERIC directrice de l’agence Parisienne ont une forte expérience bancaire (Banque PALATINE, BPE…).
Nous respectons la législation en vigueur à savoir un enregistrement à l’ORIAS, ACPR, et une responsabilité civile professionnelle individuelle. Nos courtiers sont tous indépendants, ils ne sont pas salariés.
Flore CARRERIC, directrice de l’agence Parisienne
Un partenariat exclusif avec Emerson’s
Le lien commun capitalistique fait qu’Anderson Consulting et Emerson’s sont en étroite collaboration depuis 12 ans !
Nous avons commencé à accompagner Emerson’s sur les lancements de leurs programmes neufs, puis d’année en année une complicité et une relation de confiance se sont développées. Emerson’s s’efforce de nous présenter à l’ensemble de leurs clients afin de leur trouver les meilleures solutions de financement. Nous négocions aussi pour leur compte des conditions privilégiées avec certaines banques sur des opérations de commercialisation, lancement de programme.
Nicolas MARTON, dirigeant